12 April 2022
Affitti brevi e condominio: i condomini possono vietare gli affitti brevi?
Si passi ad analizzare nel presente articolo il rapporto tra affitti brevi e condominio, in merito alla possibilità che i condomini possano o meno vietare gli affitti brevi.
Regolamento condominiale
E’ noto che in molti regolamenti condominiali, specie se sono stati redatti molti anni or sono, sono presenti divieti circa la possibilità di aprire all’interno degli stessi condomini attività di affitta camere o attività extra alberghiere in generale come le pensioni. Al cospetto di tale situazione spesso i condomini, la dove le motivazioni che hanno spinto a ai divieti risultino ormai superate, acconsentono che vengano aperti nel condominio B & B o locazioni brevi. Ma in altri casi si aprono dei veri e propri contenziosi. Si passi quindi ad analizzare tali contenziosi in merito al rapporto tra affitti brevi e condominio.
Si evidenzia come diverse ed importanti testate giornalistiche quali il sole 24 ore si sono occupate ed hanno approfondito questa situazione: affitti brevi e regole condominiali. Nella quale si viene a creare un contenzioso tra proprietari di secondi appartamenti (o di chi ne fa le veci) utilizzate per attività extra alberghiere all’interno di un condominio, e condomini. E’ noto che situazioni come quella del contenzioso si verificano soprattutto nei condomini delle grandi città. Ne consegue che, tale tematica è assolutamente da prendere in considerazione per coloro che intendono investire in affitti brevi, dal momento che il mercato degli affitti brevi è un mercato che prospera proprio nelle grandi metropoli, ed è molto facile per le persone che intendono investirvi ritrovarsi in situazioni come quelle appena descritte.
Quanto può essere vincolante la natura del regolamento condominiale? E’ questa la prima questione da appurare quando si intende aprire un’attività di affitti brevi all’interno di un condominio. La legislazione prevede due tipi di regolamenti nei condomini: il regolamento condominiale contrattuale e il regolamento condominiale assembleare.
Il regolamento condominiale contrattuale è quello più vincolante, viene approvato all’unanimità da tutti i condomini al momento della costituzione del condominio oppure in un secondo momento da un’assemblea straordinaria. E’ noto che in molti casi è proprio il costruttore edile a redare questo regolamento, e subordina la vendita degli appartamenti alla sottoscrizione del documento in questione. E ancora è altresì noto che in ogni rogito notarile che fa seguito alla compravendita dei singoli appartamenti è necessario sottoscrivere tutti gli articoli perché il documento abbia il particolare valore coercitivo legato alla propria natura di regolamento contrattuale.
Il potere di un regolamento contrattuale condominiale con tutte le sue prescrizioni e divieti, deriva proprio dal fatto che tutti i condomini lo hanno approvato alla maggioranza al momento dell’acquisto delle singole porzioni immobiliari. Ne consegue che per una persona che decida di investire su una seconda casa da mettere a reddito tramite affitti brevi o in generale per un’attività extra alberghiera è fondamentale leggere il regolamento condominiale prima ancora di mettere a reddito il proprio appartamento. In questo modo ci si potrà già fare un’idea circa le limitazioni, varie ed eventuali, che possono influire sulla messa a redito dell’appartamento.
Il secondo caso è quello del regolamento condominiale assembleare. In questo caso è noto che il regolamento viene approvato durante un’assemblea a maggioranza. Non ha quindi le caratteristiche dello statuto immutabile che nasce contemporaneamente con il condominio e l’edificio stesso, costituendone, insieme ad altri elementi l’ossatura, le fondamenta immutabili, come sopra decritto. Ne consegue, quindi, che il regolamento assembleare risulta molto meno coercitivo e rigido e non presenta divieti ad esercitare attività di qualunque tipo. In conclusione si può affermare che in un condominio, che presenti un regolamento condominiale assembleare, non dovrebbe in nessun caso creare problemi a persone, in possesso di una seconda casa, che decidano di metterla a reddito investendo in un’attività extra alberghiera o in affitti brevi. In particolar modo si evidenzia che non dovrebbe in nessun caso creare difficoltà quali contenziosi giudiziari legati all’opposizione all’attività in questione da parte di altri condomini.
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Regolamenti condominiali B & B ed affitti brevi
Si passi ora ad analizzare in che modo la giurisprudenza ha trattato un’attività extra alberghiera che per molti versi può essere assimilata agli affitti brevi, ovvero il B & B. Si evidenzia come in questi ultimi anni vi siano state tanti tipi di sentenze che alle volte hanno assolto ed altre volte hanno condannato l’apertura di B & B in condomini all’interno dei quali vige un regolamento contrattuale condominiale, e che ne vieta sulla carta l’apertura. L’oggetto del contendere nasce dal considerare il B & B come un’attività equiparabile all’affitta camere oppure come una gestione alberghiera.
Ma la domanda più importante del presente articolo è la seguente: può un’attività di affitto breve essere bloccata da un regolamento condominiale? Innanzi tutto come si è già detto, se nel condominio vige un regolamento condominiale assembleare non c’è alcun dubbio che i condomini non possano vietare un’attività di affitto breve. In quanto proprio da un punto di vista dello statuto giuridico non hanno la forza per esercitare una simile azione coercitiva. Tuttavia si consideri che, anche nel caso di regolamento condominiale contrattuale approvato da tutti i condomini al momento dell’acquisto delle singole porzioni, non è legalmente possibile vietare al proprietario di un appartamento di affittare il proprio appartamento, anche con la formula degli affitti brevi.
In realtà il regolamento condominiale contrattuale diventa vincolante in negativo per gli affitti brevi, solo quando è di vecchio stampo, ovvero è un regolamento costituito in immobili edificati nel primo dopo guerra o a fine anni sessanta. E’ noto che in gran parte delle grandi città italiane buona parte del tessuto urbanistico è stato edificato proprio in questi anni. Ed era consuetudine in questi anni, nel regolamento contrattuale condominiale, vietare esplicitamente l’affitto per un determinato numero di ore agli inquilini, ma anche per un determinato numero di giorni. Ne consegue, che a questo divieto non può fare eccezione la formula degli affitti brevi. Infatti la normativa alla base degli affitti brevi stabilisce che è possibile affittare un appartamento per una durata massima che non superi i trenta giorni. Tuttavia in ambito giudiziario sentenze basate su questo genere di contenzioso, statistiche alla mano, sono molto poche. Probabilmente ciò è dovuto alla debolezza intrinseca di tali divieti, che, nonostante vengano inseriti all’interno del regolamento contrattuale condominiale, sulla carta risultano essi stessi illegali.
In conclusione è lecito affermare che un appartamento adibito ad affitto breve all’interno di un condominio difficilmente andrà incontro ad un contenzioso. E quando questo accade, accade per altri motivi, quali il disturbo alla quiete pubblica, ad esempio. Sottolineando però, che anche in questi casi difficilmente si giunge a conclusioni dannose a scapito del proprietario dell’immobile, dal momento che in sede processuale, lo stesso, come pure l’attività stessa degli affitti brevi, risulta scevra da ogni responsabilità del danno causato, che si fa , invece, ricadere sull’ospite dell’appartamento affittato.
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