22 April 2021
Gestione affitti brevi: come fare la valutazione dell’immobile
Nel presente articolo si analizza la valutazione dell’immobile nella gestione degli affitti brevi. Nello specifico si provvederà a comprendere come fare tale valutazione.
Aspetti da considerare
Si dica subito che ad oggi essere proprietari di immobili significa possedere un capitale importante, da valorizzare e da far fruttare. Il modo migliore per farlo fruttare è trasformarlo da locazione in affitto a lunga scadenza a locazione in affitto a corta scadenza, tutto ciò stando alle statistiche in nostro possesso. Infatti in Italia oggi vi sono circa 8 milioni di abitazioni “locate” o a “disposizione”. Moltissime di queste vengono utilizzate come casa vacanza soprattutto nella gestione degli affitti brevi, circa il 37% contro il 13% delle abitazioni utilizzate all’interno del settore alberghiero. In base a questi numeri si comprende facilmente quanto il mercato della gestione degli affitti brevi rappresenti un settore dalle grandi potenzialità.
Ma quali sono gli aspetti da considerare quando si cerca di capire la reddittività delle locazioni brevi? Si tratta nella maggior parte dei casi di aspetti logici e deduttivi, si potrebbe dire comprensibili ad occhio. Il primo dei quali è sicuramente rappresentato dall’ubicazione dell’immobile. Per ubicazione si intende la tipologia della città all’interno della quale è inserito l’immobile. Di che tipo di città si tratta? Di una città turistica o lavorativa? Nel primo caso la reddittività dell’immobile è legata dalla vicinanza dello stesso con le zone di maggiore attrazione turistica, che in Italia nella stragrande maggioranza dei casi è rappresentata da infrastrutture del patrimonio artistico e culturale, si pensi ad esempio ad una città come Venezia, dove Easylife è molto presente. Nel secondo caso si vada a considerare la vicinanza con il fulcro, il cuore lavorativo della città. Che nella maggioranza dei casi è il centro cittadino sede degli uffici ammnistrativi della città.
A questo punto, è poi necessario studiare e monitorare i dataset, presenti sui siti ufficiali dei comuni e delle regioni, relativi al numero del flusso di persone in entrata all’interno delle città di riferimento, ma ancor di più in entrata nelle sedi di ricezione turistica. Parlando di regioni e comuni è importante conoscere, a seconda delle regioni e dei comuni che si prendono in considerazione, le leggi in vigore che regolano la tassazione nelle gestione degli affitti brevi. A tal proposito si ricordi che la legge in vigore valida in tutta Italia, è rappresentata dal D.L. 50/2017, ciononostante sono presenti delle differenze da regione a regione, da comune a comune. Tali differenze sono relative soprattutto al pagamento di una eventuale tassa di soggiorno e all’iscrizione su un apposito registro di tutti i soggetti che effettuano locazioni brevi. E’ importante capire se questi due aspetti sono presenti nelle normative delle città e delle regioni, all’interno delle quali è situato l’immobile in nostro possesso.
Si sottolinea che Easylife in qualità di società di gestione in affitti brevi, nella valutazione dell’immobile è in grado di offrire una consulenza dettagliata come poche altre società di intermediazione. Dal momento che, oltre ad offrire il servizio, è essa stessa proprietaria di immobili. Questa posizione le permette di avere una visuale completa del mercato, a 360 gradi, tale da poter offrire ai propri clienti una consulenza completa e dettagliata riguardo la reddittività degli immobili. E ancora si ricordi che Easylife vanta numerose partnership in tutte le zone d’Italia, da nord e a sud, ed anche in svariate parti del Mondo.
Si consiglia di consultare per maggiori informazioni il nostro sito www.easylife.house/contatti oppure di contattarci al numero +39 02 8995 4495, o se preferite scriveteci al seguente indirizzo info@easylife.house
Valutazione
Sopra si è visto quali sono le variabili da considerare nella valutazione dell’immobile ad una prima occhiata. Si potrebbe dire che tali variabili possono essere considerate variabili generiche. Ma quali sono le variabili più specifiche, più scientifiche nel dare una valutazione matematica della reddittività potenziale di un immobile? Come in ogni attività commerciale si considera un piano business di entrate e uscite, e sulla base di quest’ultimo è possibile teorizzare un bilancio e un reddito potenziale. In questo senso bisogna considerare tre spese vive che gravano sul proprietario dell’immobile: le imposte sulla casa, le spese relative alla casa, le spese di gestione della locazione.
Parlando delle imposte sulla casa si fa riferimento a tre macro aree: imposte sul possesso della casa, imposte legate al reddito della casa, imposte sui rifiuti.
La famosissima tassa dell’IMU rappresenta l’imposta sul possesso della casa, si tratta di una tassa che varia a seconda delle normative che la regolano da comune a comune da regione a regione. Si fa riferimento a un tributo che va a gravare interamente sul proprietario dell’immobile.
Dell’imposta sul reddito di locazione, si è già parlato ampiamente nei precedenti articoli, si tratta della cedolare secca. La cedolare secca comporta una riduzione del 21% sulla tassazione, a condizione che si dimostri che il reddito dell’immobile non rientri nel quadro della gestione di impresa. Tutto ciò è possibile a patto che i servizi offerti siano specifici della gestione degli affitti brevi e non della gestione d’impresa.
L’imposta sulla tassa dei rifiuti è la Tasi, che va totalmente a carico del proprietario dell’immobile nel caso delle locazioni brevi. Nel caso delle locazioni lunghe invece ricade sull’inquilino. Si sottolinea che la Tasi, in determinati comuni con specifiche normative, può godere di una riduzione, nel momento in cui l’abitazione risulti essere inabitata per la maggior parte del tempo nell’arco dell’anno.
Per spese relative alla casa si fa invece riferimento a quattro aree: pulizia e fornitura biancheria, utenze e consumi, spese condominiali ordinarie e spese condominiali straordinarie.
La pulizia e la fornitura di biancheria avviene ad ogni chek in e ad ogni chek out. E’ un lavoro che può essere gestito in proprio oppure ci si può affidare ad un personale specializzato. Chiaramente in quest’ultimo caso la spesa aumenta dal momento che bisogna pagare anche il personale in questione.
Per le utenze e i consumi nelle locazioni brevi solitamente la spese è a carico del proprietario dell’immobile. Salvo in quei casi, nei quali si sceglie di leggere i contatori all’arrivo e alla partenza dell’inquilino, sui quali di conseguenza si fa ricadere la spesa. Nelle locazioni lunghe chiaramente la spesa ricade sull’inquilino.
Per spese condominiali ordinarie si fa solitamente riferimento al riscaldamento e al portiere ( se presente). Anche in questo caso, si tratta di spese, che nelle locazioni brevi ricadono sul proprietario dell’immobile. Il quale può però ammortizzarle all’interno del canone richiesto dal contratto con l’inquilino. Dal momento che, come si è già visto nei precedenti articoli, nelle locazioni brevi la contrattualistica è libera, e quasi totalmente priva di vincoli.
Ci si riferisce a spese straordinarie condominiali in rapporto alla vetustità dell’immobile, e all’esigenze di manutenzione dello stesso. Ricade sul proprietario dell’immobile il pagamento di queste spese. Ma lo stesso può ridurre il loro impatto, attraverso una programmata e periodica manutenzione dell’immobile, se richiesta dall’immobile stesso.
Nelle spese di gestione della locazione si fa invece riferimento a due aree specifiche: gestione degli annunci, attività chek in e chek out.
In entrambi i casi g Per quel che riguarda i vantaggi legati all’affidarsi a società in gestione in affitti brevi, se ne è già parlato ampiamente nei precedenti articoli, ai quali si rimanda per opportuni approfondimenti.
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