Affitti brevi e Airbnb: regole da seguire per l’estate 2022 – Easylife House

Affitti brevi e Airbnb: regole da seguire per l’estate 2022

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Affitti brevi e Airbnb: regole da seguire per l’estate 2022

Nel presente articolo si passi ad analizzare il rapporto tra affitti brevi e airbnb in merito alla normativa vigente. E ancora le differenze tra tale normativa e la normativa che regola i B & B.

Affitti brevi a airbnb: la normativa

Negli ultimi anni si è verificato un vero e proprio boom degli affitti brevi nell’ambito del mercato immobiliare. Un’affermazione avvenuta soprattutto grazie a portali come airbnb, il rapporto tra affitti brevi e airbnb si è rivelato vincente sotto tutti i punti di vista. Il boom degli affitti brevi ha spinto il legislatore a correre ai ripari per regolamentare un fenomeno ormai fuori controllo.  La prima iniziativa è stata quella di istituire una banca dati atta a censire tutte le strutture ricettive e gli immobili concessi in locazione per meno di trenta giorni, con un codice di identificazione alfanumerico. La novità della banca dati rientra nel Dl 34/2019, convertito dalla legge 58, al fine di mappare chi fa leva sul turismo per mettere a reddito il proprio alloggio.  I proprietari degli immobili, come pure i portali on line e le società d’intermediazione sono costretti a pubblicare il loro codice identificativo in merito alla pubblicazione delle loro offerte. In caso contrario la sanzione va dalle 500 alle 5000 euro.

A tutto ciò si aggiunge l’obbligo di comunicazione alla questura, relativa ai dati delle persone alloggiate, in linea con il decreto sicurezza Dl 113/1018, convertito poi in legge. Di fatti la legge obbliga a comunicare alla questura i dati degli alloggiati in tutte le situazioni di affitto o sub affitto come previsto d’altronde già per gli esercizi alberghieri e le altre strutture ricettive. Si ricorda che tutte le comunicazioni devono avvenire sul sito “Alloggiati web”.

E’ noto inoltre che tutti i dati di queste comunicazioni vengono inviati poi dal ministero dell’interno all’agenzia delle entrate. Successivamente dall’agenzia delle Entrate tutti i dati presenti su airbnb saranno inviati ai comuni che li useranno per l’imposta di soggiorno e per quanto concerne tutti gli adempimenti fiscali. Si tratta di elementi che permetteranno al fisco di controllare in maniera dettagliata gli affitti brevi e intervenire in caso di irregolarità. A questo proposito si ricordi la sentenza n. 2207/2019, in virtù della quale è stata respinta la richiesta di airbnb di non pagare la cedolare secca e non esporre dichiarazione dei dati all’agenzia delle entrate.

E’ noto che quasi tutte le regioni sono intervenute per mettere a norma e regolarizzare l’esercizio degli affitti brevi. Si evidenzia come tali normative pur prendendo nomi diversi siano in sostanza le stesse. Ad esempio il codice identificativo in Sardegna si chiama «Iun», in Lombardia «Cir», in Toscana più semplicemente «codice identificativo» (senza acronimo) e in Puglia «Cis» (non ancora operativo). Tuttavia lo scenario burocratico degli affitti brevi rimane ancora molto frastagliato. Basti pensare che secondo una ricerca della SDA Bocconi, ci sono 21 definizioni di attività extralberghiere e in certi casi si giunge alla media di una modifica normativa regionale ogni dodici mesi.

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Affitti brevi e B & B: differenze nella normativa

Si passi ora ad analizzare la differenza nell’ambito fin qui evidenziato tra B&B ed affitti brevi. Si ricordi che l’offerta del B&B verte su pernottamento e prima colazione, in questi casi è obbligatorio ricevere la scia dal comune di riferimento, oltre ad una serie di dati aggiuntivi quali: planimetria e polizza assicurativa. In ogni caso per studiarsi tutte le norme di riferimento bisogna recarsi all’ufficio regionale competente. Si evidenzia che le leggi che regolamentano i B&B sono 19 leggi regionali e due provinciali ( per Trento e Bolzano). Ognuna delle quali regolamenta l’esercizio: quanto a posti letto, numero e grandezza delle camere.

Si sottolinea che in termini di legge è stata abrogata la legge la legge 135/2001 («Riforma della legislazione nazionale del turismo»). Tale legge è stata sostituita dal Dlgs 79/2011 (e successive modifiche), che ha ridotto di molto l’intervento statale in materia di turismo.  All’interno di un quadro in cui le regioni sono libere di fissare criteri diversi per regolamentare l’esercizio dei B & B in termini soprattutto di posti letto, numero di camere e di varie altre caratteristiche dei luoghi e dell’attività.

Ne consegue, come si è detto sopra, che chiunque voglia avviare un esercizio di B & B debba recarsi all’ufficio regionale e studiare le norme di riferimento. Ma allo stesso tempo è necessario prendere in considerazione e studiare anche il regolamento contrattuale condominiale, che potrebbe anche vietare tale attività. A questo proposito si ricordi quanto affermato dalla corte di cassazione con la sentenza 24707 del 20 novembre 2014. Ovvero la possibilità di aprire B & B anche nel caso in cui il contratto condominiale lo vieti. Tutto ciò dal momento che secondo la legge il B & B non determina alcun tipo di cambiamento in termini di destinazione ad uso urbanistico, rendendo assolutamente lecita tale attività.

Come detto sopra sarà necessario presentare la scia presso il comune di riferimento insieme ad un’altra serie di documenti. In alcuni regioni, come il Lazio, è previsto che il proprietario sia residente o quanto meno alloggi nella struttura nel periodo di apertura. Ancora una volta si evidenzia come i criteri in quest’ ambito cambino da regione a regione, ad esempio in Liguria non si richiede l’alloggio, ma quanto meno che il proprietario sia presente presso la struttura o nelle fasce mattutine o nelle fasce serali. In fine si ricordi che per quanto riguarda requisiti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari ed ancora gli impianti (elettrico, riscaldamento, gas e altro) bisogna rispettare il regolamento comunale e gli aggiornamenti in termini normativi in materia di sicurezza.

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