Affitti brevi e property manager: tutto ciò che occorre sapere – Easylife House

Affitti brevi e property manager: tutto ciò che occorre sapere

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Affitti brevi e property manager: tutto ciò che occorre sapere

Nel presente articolo si passi ad analizzare il ruolo del property manager nell’ambito degli affitti brevi. Nello specifico si vuole approfondire le mansioni che caratterizzano il lavoro del property manager.

Ruolo del property manager

Il property manager è di fatto un consulente immobiliare, è bene distinguere quindi il ruolo del property manager da quello dell’agente immobiliare. In qualità di consulente il property manager può svolgere diverse attività, per molte di queste è indispensabile un’abilitazione per altre no, con abilitazione si intende il possesso di un vero e proprio patentino da property manager. Da un punto di vista economico il property manager migliora la rendita degli immobili sia attraverso le consulenze che attraverso le provigioni. In sintesi si ricordi che le mansioni di un property manager che è anche mediatore e mandatario sono le seguenti: consulenza e assistenza sull’acquisto e la vendita dell’immobile; consulenza e assistenza sull’affitto, gestione del contratto di locazione e del relativo canone di affitto; commercializzazione e marketing per affitto e vendita; assistenza sulla manutenzione della proprietà; report sulla redditività dell’immobile. Il ruolo del property manager è fondamentale nell’ambito degli affitti brevi.

Quando il proprietario di un immobile decide di avvalersi dell’aiuto di un property manager si possono verificare due tipologie di intermediazione: il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.); Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.). La discriminante di questi due casi è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura. L’oggetto del mandato è il compimento di atti giuridici ovvero la conclusione dei contratti. Ne consegue che il property manager è determinante con il suo supporto nella compilazione dei contratti con i clienti degli immobili.

Il property manager nelle locazioni turistiche deve operare o come mandatario con rappresentanza o senza. E’ noto che nelle locazioni brevi l’intermediario deve sempre operare una ritenuta del 21% sui canoni spettanti al proprietario. Si ricordi che la legge che regolamenta il compenso di chi opera nell’ambito dell’intermediazione degli affitti brevi è l’articolo 4 4  del D.L. n. 50/17. L’articolo dispone che i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata.

E’ consigliabile nel caso di locazioni brevi e turistiche permettere agli Host di operare con mandato di rappresentanza dal momento che semplifica la procedura ed evita inutili complicazioni. Si vuole ora analizzare entrambi i tipi di mandato del property manager, il mandato con rappresentanza e il mandato senza rappresentanza.

Si consiglia di consultare per maggiori informazioni il nostro  sito   www.easylife.house.com oppure di contattarci al numero 3409704848, o se preferite scriveteci al seguente indirizzo info@easylife.house

Property manager: mandato con o senza rappresentanza

Si ricordi che in entrambi i casi gli adempimenti sono diversificati in relazione delle specifiche aree che si prendono in considerazione: contabilità, imposte dirette, Iva. Nel caso specifico del mandato con rappresentanza si sottolinea che relativamente alla contabilità, il proprietario mandante rileva il ricavo per la vendita al terzo cliente ed il costo per il compenso da riconoscere al mandatario agente. Di contro l’agente mandatario rileva il compenso per il suo lavoro svolto, da fatturare al proprietario mandante. Per quanto riguarda le imposte dirette per il proprietario il ricavo di vendita ed il costo per il compenso costituiscono, rispettivamente, un componente positivo e uno negativo di reddito, mentre per l’agente mandatario il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito. Sull’IVA il proprietario emette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente): con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva; in esenzione Iva se è persona fisica. Riceve fattura per il compenso del mandatario agente. Mentre il mandatario emette fattura con Iva ad aliquota ordinaria per il compenso.

Il mandato senza rappresentanza si verifica là dove il proprietario non conferisce procura al mandatario agente. Nel mandato senza rappresentanza il mandatario agirà di fronte a terzi per conto del mandante. Anche gli effetti giuridici vengono trasferiti al mandante. Gli effetti giuridici del mandato senza rappresentanza sono espressi nella risoluzione n.117/2004 della agenzia delle entrate. Nel caso in cui l’intermediario sia esente da IVA il beneficio potrà essere fruito solo dal proprietario mandante che non risulti impresa costruttrice dell’immobile.

Detto altrimenti nel caso di mandato senza rappresentanza l’intermediario incassa dal cliente tutta la somma della locazione e in un secondo momento la riversa al proprietario dell’immobile, al netto della propria provvigione. Quindi per quanto riguarda la contabilità in caso di mandato senza rappresentanza il proprietario mandante rileva il ricavo per la sua quota relativa al valore del contratto di locazione, attribuitagli dall’Agente. L’agente mandatario invece rileva il ricavo con l’ospite per il valore complessivo della locazione. Sulle imposte dirette per il proprietario mandante nel ricavo costituisce un componente positivo di reddito. Sulla partita IVA il proprietario mandante emette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente): con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva; in esenzione Iva se è persona fisica. L’agente mandatario emette fattura con Iva al 10%.

Si ricordi che Easylife house in qualità di società d’intermediazione nell’ambito degli affitti brevi garantisce la disponibilità di property manager dall’alta caratura professionale, le cui mansioni siano perfettamente in linea con i punti sopra citati e quindi con le norme che la legge attualmente in vigore prevede.

Per contatti: www.easylife.com; Tel. 3409704848; mail info@easylife.house

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