GESTIONE AFFITTI BREVI: COME FUNZIONA E COSA SIGNIFICA

Gestione Affitti Brevi come funziona

GESTIONE AFFITTI BREVI: COME FUNZIONA E COSA SIGNIFICA

Easylife è una società formata da professionisti che si occupa di gestione affitti brevi per conto di terzi. Nel presente articolo si descrive cosa significa e come funziona la gestione degli affitti brevi.

Gestione affitti brevi

Easylife è una società formata da professionisti che si occupa di gestione di affitti brevi. Nello specifico affitta immobili a breve scadenza per conto di terzi. Il lavoro di Easylife è finalizzato a massimizzare il profitto a favore dei proprietari degli immobili. Il punto di forza di Easylife è di essere essa stessa proprietaria di immobili.  Tale condizione permette di avere una visuale completa del mercato sia dalla parte di chi offre il servizio, sia dalla parte di chi usufruisce del servizio. In modo tale da riuscire a dare la giusta valutazione dell’immobile all’interno del mercato, e   permettere all’immobile stesso di esprimere tutto il suo potenziale di rendita. Nel presente articolo si analizza tutto ciò che c’è da sapere sulla gestione degli affitti brevi, in particolar modo in riferimento alla contrattualistica e alle normative in vigore.

Come funziona

Easylife in qualità di società di intermediazione si rivolge in particolare ai proprietari degli immobili. E’ possibile per questi ultimi usufruire di numerosi vantaggi dalla gestione degli affitti brevi, come già d’altronde si è visto nei precedenti articoli. Tra questi vantaggi si ricordino in particolare i vantaggi di rendita: maggiore rendita dal 30 al 50%; certezza dell’incasso; assicurazione. Ancora, tutta una serie di vantaggi legati ai servizi: accoglienza ospiti al chek in; monitoraggio appartamenti al chek out; padronanza linguistica ecc.. E ultimo ma non ultimo vantaggi di carattere fiscale.

Il principale vantaggio fiscale

consiste nella possibilità di usufruire della cedolare secca. La cedolare secca rappresenta uno sconto sulla tassazione che regola la gestione degli affitti brevi. Scontistica che arriva fino al 21%. Ciò avviene dal momento che in termini di normativa e di statuto la gestione degli affitti brevi non è equiparabile ad attività d’impresa, e quindi non è sottoposta alla stessa tassazione alla quale sono sottoposte le imprese che si ritrovano nello stesso ramo di mercato come B&B, alberghi, ecc…

In una situazione del genere il proprietario dell’immobile ha la possibilità di ricevere i proventi già al netto della tassazione, dato che di quest’ultima si può occupare la società di intermediazione attraverso un contratto di mandato. E’ la società di intermediazione che provvede a rendicontare e alla dichiarazione dei redditi. Chiaramente in caso di falsa dichiarazione, la stessa risulta essere perseguibile da sanzioni di carattere amministrativo. Ma affinchè tutto ciò sia possibile bisogna chiarire bene cosa significa gestione degli affitti brevi secondo la legge che regola la gestione degli affitti brevi. In tal senso si fornisce di seguito una vera e propria guida alla gestione degli affitti brevi.

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Cosa significa

L’articolo che definisce e regolamenta la contrattualistica legata alle locazioni brevi è l’articolo 4 del D.L. n.50 del 2017. Tale articolo definisce locazione breve una locazione con determinate caratteristiche, e solo se si possiedono tali caratteristiche, la locazione stessa può usufruire dei vantaggi fiscali sopra menzionati legati alla cedolare secca.
Una locazione breve per essere tale deve:

  • Avere ad oggetto immobili abitativi. A loro volta si definiscono immobili abitativi quegli immobili che rientrano nelle categorie catastali A1 e A11, vengono quindi esclusi quelli che rientrano nella categoria A10.
  • Permettere un pernottamento della durata massima di trenta giorni e non di più.
  • Consentire una stipula da parte di persone fisiche. Per persone fisiche s’intende soggetti privati e non imprese.

Per quanto riguarda l’ultimo punto è importante comprendere la differenza che c’è tra soggetto privato ed impresa. Tale differenza rientra nella tipologia di servizio che viene offerto dall’uno e dall’altro soggetto giuridico. Affinchè una locazione breve possa essere definita tale cosa può offrire e cosa non può offrire ai propri clienti?

Una locazione breve può offrire: pulizia dei locali, cambio della biancheria e fornitura della biancheria, cambio delle lenzuola. Non può essere definita locazione breve una locazione che offre altri servizi tipo: colazione, tour guidati turistici, NCC, ecc… In questi casi   rientrerebbe nell’ambito dell’impresa e verrebbe definita attraverso altri tipi di attività quali: B&B, Hotel, case vacanze, ecc…

Una volta chiarito a rigor di legge cosa significa locazione breve, è possibile intraprendere la contrattualistica della gestione delle locazioni brevi, e poter usufruire di quei vantaggi fiscali, quali la cedolare secca, regolamentati dall’articolo 4 del D.L. n.50 del 2017. Secondo la legge, come già sopra si è detto, il contratto può essere stipulato dalla società di intermediazione. Quindi, parlando di società di intermediazione, ai vantaggi sopra menzionati si aggiunge anche il vantaggio relativo alla tutela fiscale dei contratti. Ma non solo, forse il vantaggio più importante delle società di intermediazione, è relativo alla pubblicità all’interno di specifiche piattaforme, legate alla gestione degli affitti brevi. Un aspetto quest’ultimo determinante nel far fruttare al massimo gli immobili dei propri clienti, specie in grandi metropoli, come Roma e Milano. Dato che di quest’ultimo argomento si è parlato dettagliatamente negli articoli precedenti, è bene al momento soffermarsi sulla contrattualistica.

Contrattualistica locazioni brevi

L’articolo previsto dal legislatore per regolare i contratti di locazioni brevi di tipo turistico è l’articolo 1571 del codice civile. Si tratta di contratti che, là dove non superino la durata dei 30 giorni, non sono soggetti alla registrazione all’agenzia delle entrate. Chiaramente si parla di trenta giorni nell’arco di un anno. In presenza di tale limite il contratto non è soggetto né ad imposta di registro, né ad imposta di bollo.

Si tratta di un contratto scritto, affinchè entrambe le parti, proprietario dell’immobile ed ospite della locazione, vengano tutelate. E’ un contratto espressamente libero, ovvero all’interno del quale non sono presenti regole per il calcolo del canone stabilito. E quindi il contratto è vincolato solo dalla libera contrattazioni delle parti che andranno a stipulare liberamente le condizioni del pagamento.

La modalità di pagamento

risulta essere l’unico vincolo all’interno del contratto. Nello specifico, nel caso in cui l’importo dovesse superare le 2.999 euro, il pagamento dovrà risultare necessariamente tracciabile, ovvero dovrà essere effettuato attraverso: carta di credito, bonifico, assegno, ecc…. Al termine del periodo contrattuale la somma dovrà essere pagata per intero. Ultimo ma non ultimo il contratto di locazioni brevi non prevede pagamenti di caparre o cauzioni.

Altro aspetto importante è relativo alla normativa regionale e comunale legata alla contrattualistica di locazioni turistiche brevi, dal momento che molte regioni o comuni adottano un proprio personale statuto volto a regolamentare tale contrattualistica. Ad esempio molti comuni o regioni richiedono una tassa di soggiorno o l’iscrizione ad appositi registri di coloro che effettuano affitti brevi in locazioni turistiche.

In virtù di ciò quando si effettuano contratti per locazioni turistiche brevi è sempre bene informarsi prima riguardo la normativa in vigore in quei comuni e regioni all’interno delle quali tali contratti si stipulano, in modo tale da evitare possibili contestazioni future. La normativa in vigore all’interno dei comuni legata ai contratti di gestione affitto breve è possibile consultarla all’interno degli sportelli del SUAP dei comuni di riferimento.

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