Affitti brevi cedolare secca: tutto ciò che c’è da sapere

15 January 2024

Affitti brevi cedolare secca: tutto ciò che c’è da sapere

Come funziona la cedolare secca per gli affitti brevi? Nel presente articolo si passi ad analizzare tutti gli aspetti legati alla tassazione agevolata della cedolare secca applicata agli affitti brevi.

Cedolare secca: cos’è e come funziona

Nel seguente articolo verranno analizzati nell’ordine i seguenti punti:

Come funziona la tassazione agevolata della cedolare secca;
Chi paga la cedolare secca con aliquota del 21%;
Come pagare la cedolare secca;

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEFF o degli addizionali pari al 21% o al 10% a seconda dei casi. Si applica ai contratti di locazioni di immobili destinati ad uso abitativo. Il sistema della cedolare secca è presente nella legge di bilancio del 2020. Il vantaggio del regime sostitutivo IRPEF consiste nel non dover pagare le imposte di registro e di bollo e le addizionali regionali e comunali IRPEF.

Con la cedolare secca si possono scegliere due aliquote:

aliquota del 21 per cento sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi;
aliquota ridotta del 10 per cento per i contratti d’affitto a canone concordato;

Si ricordi che, nel caso degli affitti brevi, il regime sostitutivo non entra in atto in automatico, ma va scelto, al momento della registrazione del contratto con il modello RLI.

Di solito tra l’aliquota al 10% e quella al 21%, viene scelta l’aliquota al 21%, dal momento che le condizioni richieste risultano meno vincolanti. L’aliquota del 21% può essere scelta da persone fisiche proprietarie di diritto d’impresa o di proprietà ma solo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

La cedolare secca può essere applicata solo all’interno di categorie catastali che vanno da A1 ad A11. E’ bene ricordare che nel caso in cui l’immobile è in comproprietà la cedolare secca dovrà essere esercitata da entrambi i proprietari. In definitiva si può quindi affermare che la cedolare secca conviene rispetto ad una aliquota IRPEF più elevata.

La cedolare secca secondo la legge di bilancio 2021 si applica agli affitti brevi per un massimo di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se viene superato questo limite si passa alla tassazione IRPEF. Sempre superando il limite l’attività d’affitto viene considerata imprenditoriale e deve essere svolta con partita IVA. E’ bene sottolineare che il superamento del limite è considerato tale indipendentemente dalle modalità di contratto, ovvero anche quando questi ultimi vengono stipulati da piattaforme telematiche o da intermediari.

I termini da rispettare per il pagamento della cedolare secca sono gli stessi previsti per l’imposta sul reddito delle persone fisiche. Il pagamento si basa sul sistema di acconto e saldo, tranne il primo anno nel quale non si può calcolare la base imponibile. Il calendario della cedolare secca segue il classico calendario IRPEF per le imposte sui redditi, ovvero:

in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
1. la prima, del 40 per cento, entro il 30 giugno;
2. la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.

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Quando la cedolare secca conviene

Ora la domanda è: a chi conviene scegliere la cedolare secca? Si possono verificare tanti casi diversi, nei quali può risultare più vantaggiosa la cedolare secca, oppure la tassazione IRPEF nonostante risulti al 23 o al 43 per cento. Ciò che fa la differenza in tutti questi casi è l’effetto delle deduzioni e delle detrazioni. Le deduzioni e le detrazioni dipendono dalla tipologia di reddito della locazione in questione.

L’opzione per il regime fiscale può essere scelta al momento del contratto e della sua registrazione, o anche successivamente. Il regime fiscale può essere comunicato tramite modello RLI al momento della registrazione, che è necessario anche per il contratto. E sempre grazie al modello RLI l’opzione può essere rinnovata entro trenta giorni dalla scadenza del contratto.

Nel caso specifico di locazioni brevi, dal momento che la registrazione non è obbligatoria, la cedolare secca può essere inserita direttamente nella dichiarazione dei redditi. La scelta della cedolare secca deve essere comunicata da locatore all’inquilino tramite lettera di raccomandata. La scelta della cedolare secca tramite inserimento nella dichiarazione dei redditi comporta la rinuncia al canone, anche se previsto nel contratto stipulato.

Se la rinuncia all’adeguamento del canone d’affitto è già indicata nel contratto, allora l’invio della raccomandata non è obbligatorio.

Se la comunicazione non viene inviata, in caso di proroga del contratto di locazione, in alcune ipotesi la tassazione non decade.

Il locatore deve tuttavia aver tenuto un comportamento coerente, ovvero:

aver effettuato i versamenti dell’imposta;
aver indicato i redditi da locazione a cedolare secca in dichiarazione dei redditi.

L’articolo 13 del decreto legislativo numero 472 del 1997 prevede in caso di ritardo del pagamento della cedolare secca il ricorso all’istituto del ravvedimento operoso per evitare eventuali sanzioni. Si ricordi che l’entità elle sanzioni di pende dal periodo che intercorre tra la mancata scadenza e la data del pagamento. Chiaramente più aumenta il tempo e meno vengono ridotte le sanzioni.

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