07 September 2022
Affitti brevi in tempo di covid: rapporto inquilino property manager
Nel presente articolo si provveda ad analizzare tutti gli aspetti relativi al rapporto tra inquilino e property manager nell’ambito degli affitti brevi in tempo di covid
Chi è e cosa fa il property manager
Il property manager è una figura professionale presente in ogni ambito del mercato immobiliare. E’ noto che il property maneger è colui al quale viene affidato l’immobile da parte del suo proprietario, affinchè possa massimizzare la rendita dell’immobile stesso. In particolar modo il property manager entra in gioco in ogni tipologia di affitto, e qualsiasi sia la caratteristica dell’immobile che si intenda affittare, che si tratti: di singole abitazioni, palazzi con appartamenti e spazi commerciali, una villa, un centro commerciale, un intero complesso residenziale.
Tra i requisiti richiesti ad un property manager v’è la capacità di saper valutare il mercato. Sulla base di quest’ultimo si stabilisce il reale valore dell’immobile e il canone fisso di locazione. Il tutto è indirizzato a non scoraggiare il locatore in caso di affitti troppo alti.
Un property manager deve essere in grado di pubblicizzare il proprio immobile in maniera adeguata, e quindi saper mettere in campo opportune strategie di marketing finalizzate ad individuare lo specifico target di riferimento.
Ma la qualità in assoluto più importante richiesta al property manager è senza dubbio l’abilità relazionale nel rapporto con gli inquilini. Di fatto il property manager fa da ponte tra il proprietario dell’immobile e gli inquilini. In particolare sta al property manager accertarsi che i pagamenti avvengano secondo le scadenze concordate ed in maniera regolare. Ancora, il property manger deve costantemente monitorare le condizioni dell’immobile, specie a scadenza del contratto ed accertarsi che l’appartamento sia in buone condizioni. Nel caso in cui si ravvisino danni all’abitazione il property maneger è tenuto ad avviare e a seguire personalmente, tutta la procedura burocratica finalizzata al risarcimento dei danni causati.
A questo proposito si ricordi un ulteriore requisito richiesto al property manager, ovvero garantire una corretta manutenzione dell’appartamento. Il property maneger deve costantemente monitorare lo stato di salute delle tubature dell’acqua, dell’impianto elettrico, delle murature ecc… Un immobile in buone condizioni renderà felice il cliente, un cliente felice è un cliente che spontaneamente farà buona pubblicità all’immobile stesso, farà delle buone recensioni, innalzerà il suo valore sul mercato. In caso di danni all’immobile il property manager dovrà essere in grado di provvedere. E quindi: saper scegliere aziende alle quali affidare servizi come pulizia delle aree comuni, rimozione dei rifiuti, gestione del verde, portierato, manutenzione e controllo regolare degli impianti, negoziare i termini della fornitura dei servizi e verifica che vengano rispettati. Pianificare poi insieme al proprietario ristrutturazioni e interventi di manutenzione straordinaria la dove si rendano necessari.
In sintesi si può affermare che un buon property manager debba possedere ottime capacità gestionali di un immobile per conto di terzi in termini di: capacità di gestione economica e di contabilità; capacità di gestione burocratica e conoscenza del diritto immobiliare; capacità logistica e di manutenzione dell’immobile; e soprattutto in termini di capacità nel rapporto interpersonale con gli inquilini
Si consiglia di consultare per maggiori informazioni il nostro sito www.easylife.house/contatti oppure di contattarci al numero +39 02 8995 4495, o se preferite scriveteci al seguente indirizzo info@easylife.house
Rapporto inquilino – property manager in tempo di covid
Si passi ora ad approfondire proprio il delicato rapporto tra property manager e inquilini, ci si chiede: come è cambiato tale rapporto in tempo di covid? Si passi ora ad analizzare cinque specifiche situazioni che sono emerse in tempi di covid. E come si possono gestire tali aspetti.
La prima variabile da considerare è la situazione in cui l’inquilino rimanga, causa preuccupazione covid, più del dovuto all’interno dell’appartamento affittato. In questo caso, sebbene la preuccupazione sia assolutamente condivisibile, l’inquilino è da considerare inadempiente e quindi è tenuto a risarcire il proprietario dell’immobile per il danno causato.
Si analizzi, invece, la situazione in cui l’inquilino non lascia l’immobile in virtù di misure di quarantena. In questo caso l’inquilino non abbandona l’immobile a tempo debito non per mancanza di volontà ma in virtù di cause di forza maggiore. Nel momento in cui l’inquilino è in grado di dimostrare ciò, non è tenuto al risarcimento del danno. Un modo per dimostrare la sua buona fede è mostrare il provvedimento per il quale si applicano le misure della quarantena. A tal proposito si ricordi che la contrattazione tra inquilino e locatore o società intermediaria, nell’ambito delle locazioni brevi è libera. L’inquilino e il locatore possono quindi, di comune accordo giungere ad un compromesso, che permetta ad entrambe le parti di essere soddisfatte in una situazione specifica quale quella della quarantena sopra menzionata
Cosa accade, nel caso in cui l’inquilino causa covid si trovi in difficoltà economiche e non riesca a pagare? Non è previsto nel nostro sistema, l’inadempimento degli obblighi pecuniari previsti. Rimane quindi, anche in questo caso, in vigore la norma civilistica degli art. 1218 e 1223, per i quali viene previsto il risarcimento del danno in caso di inadempimento.
Sempre in rapporto ad una situazione di difficoltà causa covid, ci si chiede ora se l’inquilino possa rinegoziare il canone. Si ricordi che la normativa civile non prevede alcun diritto d negoziazione del canone. Non è giustificato alcun tipo di inadempimento, ne consegue che il canone va pagato come pattuito. Ma si aggiunga, ad onor del vero, che il diritto civile prevede che si possano applicare criteri e principi atti a considerare la buona fede del soggetto coinvolto in determinate e specifiche situazioni, questo secondo gli articoli 1175 e 1375 del codice civile. Ad ogni modo, si ricordi che tale valutazione deve essere effettuata sempre ed esclusivamente dal giudice.
Può l’inquilino rescindere anticipatamente il contratto causa covid? Secondo il nostro regime vincolistico il contratto può essere rescisso con sei mesi d’anticipo, ma solo se viene legittimata e dimostrata la causa grave che ha spinto l’inquilino alla richiesta di rescissione del contratto. La giurisprudenza identifica diversi criteri per accertare tale “ causa grave”, ma tra questi non sono presenti né menzionate la mutata situazione di lavoro o di studio a causa di pandemie. Ne consegue che se l’inquilino abbandona anticipatamente l’immobile deve risarcire il locatore per il danno causato. Ciò non toglie che non sia possibile trovare una soluzione pacifica e consensuale in una situazione come questa, esclusa però nel momento in cui, il risarcimento del danno nella situazione analizzata era già prevista in sede contrattuale.
In conclusione. Si può affermare che la migliore soluzione in casi di questo genere è data dalla prevenzione. Dal momento che il contratto tra inquilino e locatore nell’ambito degli affitti brevi è assolutamente libero, in sede di contrattazione possono essere previste le situazioni sopra menzionate, e ci si può premunire di affrontarle nella maniera più soddisfacente per entrambe le parti là dove si dovesse essere costretti ad affrontarle. Tutto ciò anche e soprattutto alla luce della ormai prolungata convivenza di questi ultimi anni con il covid e quindi della maturata consapevolezza di tutte le problematiche reali od eventuali ad esso dovute.
Per contatti: www.easylife.house/contatti
Tel. +39 02 8995 4495
Mail info@easylife.house
Condividi l'articolo
