Affitti brevi legge di bilancio 2021: novità e modifiche

21 October 2021

Affitti brevi legge di bilancio 2021: novità e modifiche

Nel presente articolo si provvede a descrivere tutte le novità e modifiche relative alla legge di bilancio degli affitti brevi instituite a partire dal 2021.

Normativa che definisce le locazioni brevi

La legge che regolamenta le locazioni brevi è il D.L. n.50 del 2017 . La legge si focalizza principalmente su tre aree: definizione di locazione breve; contrattualistica delle locazioni brevi; normativa fiscale delle locazioni brevi. Sulla base della definizione delle locazioni brevi si deduce ciò che differenzia queste ultime, da un punto di vista giuridico, da altre strutture di ricezione turistica quali: B & B, alberghi ecc… Si va anche a definire la tassazione e la normativa fiscale che è alla base delle locazioni brevi.

Si dica subito che gli elementi che definiscono una locazione breve sono quattro: la durata dell’affitto, i servizi, l’uso abitativo, la statuto giuridico del proprietario dell’immobile. La durata dell’affitto di una locazione breve non deve superare i trenta giorni nell’arco di un anno. Si ricordi che le categorie catastali che caratterizzano l’uso abitativo di una locazione breve sono quelle che vanno da A1 ad A11, si escludono quindi le categorie catastali A10. Si sottolinea altresì che i servizi offerti da una locazione breve sono specifici della locazione breve e quindi : cambio biancheria, pulizia della biancheria, pulizia e monitoraggio delle condizioni dell’immobile. Altri servizi come: colazione, tour turistici, NCC, ecc… Non possono essere offerti. In termini di statuto giuridico il proprietario dell’immobile deve agire come privato e non può quindi agire come impresa.

Si noti come le caratteristiche appena evidenziate differenzino la normativa della locazione breve da quella relativa all’attività d’impresa. Alla stessa maniera definiscono e differenziano la tassazione dell’una e dell’altra. La normativa che regola le locazioni brevi stabilisce che il proprietario dell’immobile può affittare il proprio immobile usufruendo del servizio di società d’intermediazione. La società d’intermediazione può agire con contratto di mandato o senza mandato. A seconda che agisca con l’uno o con l’altro cambia anche la normativa fiscale e la tassazione, in particolar modo in rapporto alla cedolare secca ed alla ritenuta del 21%.

La legge sulla contrattazione rappresenta un’altra grande differenza tra locazione breve ed attività d’impresa. E’ noto come la legge che definisce la contrattazione nell’ambito delle locazioni brevi è la 1571 del codice civile. In base a quest’ultima la contrattazione tra le parti nell’ambito delle locazioni brevi è assolutamente libera e non è soggetta ad alcun vincolo. E soprattutto non è soggetta ad imposta di registro né tanto meno ad imposta di bollo.

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Cosa cambia con la nuova legge di bilancio

La nuova legge di bilancio del 2021 nell’articolo 1 dei commi 595/596, prevede una variazione per il regime fiscale delle locazioni brevi, così come descritte sopra, in particolar modo in merito alla cedolare secca. La dove la locazione breve in possesso di un proprietario di immobile viene destinata a più di quattro appartamenti, non è più considerata attività di un privato, ma diviene attività d’impresa. Qualora la locazione breve si trasformi in attività d’impresa diviene automaticamente soggetta ad: apertura partita IVA, redazione e tenuta delle scritture contabili. Ed altri obblighi di natura fiscale.

Superato il limite di quattro appartamenti affittati in regime di affitto breve da parte del proprietario di uno o più immobili, lo stesso ex lege diventa a tutti gli effetti imprenditore. L’apertura della partita IVA comporta: scelta del regime fiscale, presentazione delle dichiarazioni fiscali, iscrizioni della previdenza, assistenza per il versamento dei contributi.

Sempre in rapporto alla partita IVA non si dimentichi che qualora l’imprenditore in questione abbia creato un volume d’affari che superi i limiti di legge per accedere al regime forfettario, in termini di legge è considerato soggetto passivo ai fini d’IVA. Il che comporta altri obblighi di natura fiscale ( liquidazioni periodiche, dichiarazioni d’IVA, ecc…)

Si evidenzia che tali normative che regolano il passaggio da locazione breve ad attività d’impresa, non si applicano ad abitazioni non situate in Italia, o comunque non destinate ad uso abitativo. Affinchè una locazione breve, superato il limite massimo degli appartamenti d’affittare, possa passare ad un regime fiscale caratteristico di una attività d’impresa deve possedere le seguenti caratteristiche: deve essere situato in Italia, appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11 ( esclusa categoria A10), possedere determinate pertinenze ( box , posti d’auto, cantine, ecc..), possedere singole stanze adibite ad abitazione.

In base a quanto detto sopra in rapporto alla vecchia legge che regolamentava le locazioni brevi, queste ultime non sono soggette ad imposta di registro. L’attuale nuova legge di bilancio 2021, ha tuttavia, modificato l’articolo 13 del decreto crescita n. 34 del 2019. E’ stata istituita una banca dati delle strutture ricettive destinate alle locazioni breve, comprensive le contrattazioni delle locazioni brevi. Tale banca dati si trova presso il MIBACT ( il ministero per i beni e le attività culturali per il turismo).

La legge stabilisce che ad ogni immobile destinato agli affitti brevi venga affidato un codice, registrato nella suddetta banca dati. Il codice sarà utilizzato per segnalare tutte le operazioni relative sia all’offerta che alla promozione dell’immobile. Si tratta quindi di un vero e proprio codice identificativo dell’immobile in questione.

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