Gestione affitti brevi: rapporti condominiali

01 August 2023

Gestione affitti brevi: rapporti condominiali

Nel presente articolo nell’ambito della gestione degli affitti brevi, si passi ad analizzare la legislazione in merito al regolamento condominiale a tutela dei rapporti tra ospiti delle locazioni brevi e condomini.

Condominio e gestione degli affitti brevi

Nel presente articolo si passi ad analizzare il regolamento condominiale da rispettare in relazione alla gestione degli affitti brevi. Si tratta di un argomento molto importante per coloro che gestiscono una seconda casa dal momento che influisce non poco sulla qualità della permanenza degli ospiti e di conseguenza anche sulla massimizzazione della rendita degli stessi immobili in gestione.

E’ noto che, per definizione, le locazioni brevi comportino nell’arco dell’anno un continuo via vai di ospiti all’interno di abitazioni e condomini. Una situazione che in molte occasioni può risultare sgradita ai condomini, dal momento che possono percepire come una minaccia alla loro stabilità, il vedere sempre gente nuova all’interno del loro condominio.

La legge sul quale si basa il regolamento condominiale in relazione agli affitti brevi è la 24707/2014 della corte di cassazione che recita quanto segue: “affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta alcun cambiamento della destinazione d’uso residenziale dell’immobile”. In base a tale definizione l’affitto breve risulta essere una locazione che viene normata dal codice civile e non può essere utilizzata per uso commerciale.

In relazione ai rapporti con gli altri condomini la stessa legge afferma inoltre: “è legittima la possibilità dei condomini di ospitare persone a pagamento in alloggi residenziali, senza che sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, in quanto l’attività ricettiva in questione di per sé non arreca pregiudizio agli altri condòmini”.

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Limiti agli affitti brevi dai regolamenti condominiali

Ne consegue che i regolamenti condominiali possono porre dei limiti agli affitti brevi. Tale principio in base alla sentenza della cassazione 704/2015, scavalca anche le leggi regionali in materia urbanistica ed amministrative relative alle stesse locazioni brevi. Il principio identifica l’ospite come conduttore che resta responsabile dei suoi comportamenti nella casa in affitto breve all’interno del condominio.

Sempre a tal proposito la legge considera il conduttore responsabile, in via esclusiva, dei suoi comportamenti, qualora utilizzi l’abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento di condominio. Alla stessa maniera il conduttore è responsabile anche qualora il godimento dell’unità immobiliare o delle parti comuni dell’edificio dia luogo a molestie o sia dannoso alla proprietà degli altri condòmini.

Ne consegue che il comportamento dell’ospite all’interno delle locazioni brevi è disciplinato dal regolamento del condominio stesso. A tal proposito la corte di cassazione sentenzia all’articolo 15756/2001 quanto segue: “il condominio può rivolgersi direttamente al conduttore per far cessare la destinazione abusiva dell’immobile locato ed i comportamenti assunti dallo stesso conduttore in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale, che espressamente proibisce ai proprietari di destinare i loro locali a determinati usi, in quanto il conduttore non può trovarsi in una posizione differente rispetto a quella del suo locatore”.

Da quanto detto si può comprendere l’importanza di informare gli ospiti degli affitti brevi preventivamente circa gli estremi del regolamento condominiale, a partire dalle fasce orarie di rispetto e dalle modalità di utilizzo delle aree comuni dell’immobile. In questo è fondamentale il ruolo del property manager il quale deve dedicare tutto il tempo necessario ad informare gli ospiti degli affitti brevi circa il regolamento condominiale, nella consapevolezza che il rapporto tra inquilino degli affitti brevi con condominii è centrale per una convivenza quanto più possibile armonica.

A tal fine di grande importanza risulta anche la normativa di pubblica sicurezza. In base alla quale si ricordi che il locatore deve, ai sensi dell’art. 109 del TULPS, acquisire obbligatoriamente i dati anagrafici degli inquilini attraverso una scheda di dichiarazione delle generalità – come da modello redatto dal Ministero dell’Interno – e dopo averla fatta sottoscrivere dall’interessato deve trasmetterla alla Questura competente per territorio, conservando la ricevuta per cinque anni.

A tal proposito e sempre al fine di tutelare la sicurezza condominiale si ricordi che è facoltà dell’amministratore, all’occorrenza, richiedere al condomino-locatore i dati degli affittuari, anche quelli con contratto di locazione breve, per effettuare le necessarie verifiche.

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