22 September 2026

Affitti brevi attività non imprenditoriale: regole e requisiti

Quando gli affitti brevi risultano essere un’attività non imprenditoriale? Scopri requisiti, limiti e regole da conoscere per gestire correttamente le locazioni.

Persona fisica e numero di immobili: i requisiti della gestione non imprenditoriale

Nel presente articolo passo ad analizzare in che modo gestire gli affitti brevi qualora risultino attività non imprenditoriale. Lo faccio analizzando i seguenti punti:

  • L’attività è svolta da persona fisica
  • Il numero di immobili locati è limitato
  • Non esiste un’organizzazione imprenditoriale

Negli affitti brevi in qualità di attività non imprenditoriale, che significa che l’attività è svolta da persona fisica? Significa che l’individuo opera in modo a se stante dalla normale attività d’impresa.

La normativa stabilisce tali attività come contratti di durata non superiore ai trenta giorni al di fuori della normale attività d’impresa. Ma che significa in concreto? In concreto significa che il locatore è il signor tal dei tali che non si riconosce in nessuna attività d’impresa come: S.R.L. o S.P.A.  Inoltre:

  • L’immobile può essere locato direttamente o attraverso intermediari e portali on line;
  • Oltre ad esercitare in qualità di persona fisica, è comunque necessario non esercitare in forma di attività d’impresa qualunque essa sia; onde essere segnalati dall’agenzia delle entrate

A tutto ciò si aggiunga che a partire dal 2026 la normativa stabilisce per affitti brevi al di fuori delle attività d’impresa che v’è un limite di locazioni che si possono gestire da persona fisica. Infatti a partire dal 2026 possono essere gestiti solo due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. A differenza dei 4 del 2025.

Si consiglia di consultare per maggiori informazioni il nostro sito   www.easylife.house/contatti oppure di contattarci al numero +39 02 8995 4495, o se preferite scriveteci al seguente indirizzo info@easylife.house

Assenza di un’organizzazione imprenditoriale nella gestione degli affitti brevi

Cosa prevede essenzialmente la gestione degli affitti brevi in assenza di una gestione imprenditoriale? In assenza di una normale gestione imprenditoriale il proprietario può occuparsi in prima persona delle normali azioni legate alla gestione delle locazioni brevi: pubblicare l’annuncio, gestire le prenotazioni, comunicare con gli ospiti, organizzare check-in e check-out, riscuotere i canoni e provvedere alla pulizia dell'immobile. E chiaramente può usare anche intermediari. L’uso di intermediari non trasforma la locazione in una attività imprenditoriale.

Ciò che manca in questa situazione specifica è un’assenza di organizzazione strutturata tipica di una gestione imprenditoriale. Ciò che determina la non imprenditorialità dell’attività non è la singola mancanza di un elemento, quanto un insieme composito di più variabili, che vengono meno.

In sostanza in assenza di organizzazione imprenditoriale, gli affitti brevi vengono gestiti dalla persona fisica nell’ambito della propria attività privata. Il locatore può occuparsi della gestione dell’immobile, dell’accoglienza degli ospiti, delle prenotazioni anche avvalendosi di società d’intermediazione o servizi on line, sapendo che tutto ciò non comporta il diventare un esercizio di attività d’impresa.

Detto ciò i principi sopra enunciati vanno tenuti distinti dal criterio del limite minimo degli immobili previsto dalla normativa, che rappresenta un’altra variabile importante per definire quando le locazioni brevi possono a tutti gli effetti essere considerate attività imprenditoriale oppure no.

Per contatti: www.easylife.house/contatti
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